Droit des locataires et propriétaires : zoom sur les dernières évolutions

Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution, avec de nouvelles dispositions légales et jurisprudentielles visant à mieux encadrer les relations entre les parties. Cet article vous propose un tour d’horizon des dernières modifications ayant un impact sur le droit des locataires et propriétaires, afin de vous permettre de mieux appréhender vos droits et obligations.

La loi ELAN et ses conséquences sur le droit des locataires et propriétaires

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) a apporté plusieurs modifications importantes au droit des locataires et propriétaires. Parmi celles-ci, on peut notamment citer :

• La réduction du délai de préavis pour le bailleur en cas de reprise pour vente ou habitation : désormais, le bailleur doit donner congé au locataire avec un préavis de six mois (au lieu de trois mois auparavant) pour reprendre le logement aux fins de vente ou d’habitation personnelle ou familiale.
• L’encadrement des loyers dans certaines zones tendues : la loi ELAN a rétabli l’encadrement des loyers dans certaines agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Cette mesure vise à limiter les augmentations excessives de loyer lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.
• La simplification des procédures d’expulsion en cas d’impayés de loyer : la loi ELAN a instauré une procédure accélérée en cas de squat, permettant au propriétaire de récupérer plus rapidement son logement. De plus, le juge peut désormais ordonner l’expulsion du locataire sans délai en cas de trouble manifestement illicite.

Les évolutions récentes en matière de charges locatives et de travaux

Le droit des locataires et propriétaires a également connu des évolutions en matière de charges locatives et de travaux :

• L’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs : depuis le 1er janvier 2020, les propriétaires d’immeubles collectifs doivent mettre en place des dispositifs permettant d’individualiser les frais de chauffage. Cette mesure vise à inciter les locataires à réaliser des économies d’énergie.
• La prise en charge par le bailleur des travaux d’économie d’énergie : la loi ELAN a modifié les dispositions relatives aux travaux d’économie d’énergie dans les logements loués. Désormais, le bailleur doit prendre en charge ces travaux (isolation, changement de chaudière, etc.), sauf s’ils sont réalisés à la demande du locataire.

Les droits et obligations des parties en matière de dépôt de garantie

Concernant le dépôt de garantie, plusieurs évolutions sont à noter :

• Le plafonnement du dépôt de garantie : pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour les locations nues (non meublées) et deux mois pour les locations meublées.
• La restitution du dépôt de garantie : en cas de départ du locataire, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et dans un délai de deux mois si des dégradations sont constatées. À défaut, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d’instance.

Les évolutions jurisprudentielles récentes

Enfin, plusieurs décisions rendues par les tribunaux ont eu un impact sur le droit des locataires et propriétaires :

• La Cour de cassation a précisé que le bailleur ne peut pas imposer au locataire une assurance habitation spécifique, sauf si celle-ci présente des garanties équivalentes ou supérieures à celles prévues par la loi.
• La Cour de cassation a également confirmé que la clause résolutoire prévue dans le bail en cas d’impayés de loyer s’applique automatiquement dès lors que les conditions sont remplies, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de prouver une intention frauduleuse du locataire.

Pour conclure, le droit des locataires et propriétaires est en perpétuelle évolution, avec pour objectif de mieux protéger les droits de chacun et d’assurer un équilibre entre les parties. Il est donc essentiel de se tenir informé des dernières modifications légales et jurisprudentielles afin de bien connaître ses droits et obligations.